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二世帯住宅の節税対策｜固定資産税・都市計画税について市役所に聞いてみたよ
二世帯住宅は節税対策になるってよく言われますよね。
この仕組み、理解していますか?
家を建てた16年前にハウスメーカーさんに言われました。
二世帯住宅で完全に分離しているので、まず2戸として扱われます。
この広さだと、固定資産税・節税でお得になりますよ。
当時は 得なんだ。ふ～ん良かった。
その程度だったんですね。
難しいことは よくわかっていなかった(^▽^;)
いざ 支払う時にビックリ。
固定資産税って、ほんと高いんですよ!!!
だから、軽減されるのって大きいんだよね。
改めて、平成31年度の固定資産税・都市計画税納税通知書を眺めてみた。
・・・・・??
たっかいなー。仕方ない。約18万円ぐらいですね。
明細書の項目、改めて見ると、よくわからない。
今さらながら、ぐぐってみた。
これって減額されてるのかな?
減免の欄に数字がないけど。
計算式はどうなってるんだろう?
調べた時にね、計算ミスもたまにはあるって記事を読んだ。
そんなことあるんだね～。
ちゃんと理解していないと ミスとかもわからないよね。
明細書の見方を教えて欲しい。
思い切って 問い合わせをしてみました。
[say img=”https://smilesumai.com/wp-content/uploads/2019/05/QgwzLSMp.png” name=””]今回は二世帯住宅の固定資産税の節税について書きます。
ド素人が教えてもらったことをわかりやすく説明するよ。[/say]
[kanren id=”990″]
Contents
固定資産税と都市計画税がある
まずは、とっても基本的なことから。
固定資産税と都市計画税の違いは？
固定資産税とは
土地や建物を取得したら、所有者に支払う義務があります。
所有者 = 登記名義人 となります。
税額は 課税標準額の1.4%。
都市計画税とは
都市計画税は所有者すべてではない。
市街化区域の土地と建物にかかります。
税額は 課税標準額の0.3%(上限)
うちの明細書は0.3%でした。
この税率は市によって違ってきます。
評価替え
評価額は変化しますが毎年ではない。
3年ごとに見直されます。
次は平成33年、年号変わって令和3年です。
3年間は変わりません。
[say img=”https://smilesumai.com/wp-content/uploads/2019/05/QgwzLSMp.png” name=””]都市計画税がかかる地域ってことは最初から知っていました。
けど、これが思ったより高いですね。
固定資産税は家を建てる土地の場所によって変わってくるよ。[/say]
登記の種類|二世帯住宅の区分登記とは
二世帯住宅の場合は単独・共有・区分と3つの登記方法に分かれます。
これは同居のタイプ、完全同居・一部共有、完全分離と似ているけど
ライフスタイルではなくて、登記上の区分です。
[kanren id=”330″]
ここがポイントです。
単独登記とは
1戸、単独で親世帯や子世帯のどちらかの名義にします。
お金を出したけど名義としなかった場合、贈与となります。
住宅ローンの控除は名義の人が適用となります。
共有登記
1戸、共有で親世帯、子世帯の名義で登記します。
贈与税がかからず、住宅ローン控除もどちらも適用となります。
区分登記
2戸として、親世帯・子世帯と分けて登記します。
別々で手続きをとります。登記費用は倍かかります。
[say img=”https://smilesumai.com/wp-content/uploads/2019/05/QgwzLSMp.png” name=””]名義により、相続時の贈与税にも関わってくるよ。[/say]
区分登記の基準と、なぜお得になるのか？
区分登記をするためには、ある程度の基準がもうけられています。
家が分かれていることが条件です。完全分離型となります。
お隣同居なら わかりやすいですよね。外見上も2軒です。
わが家の場合、上下で分かれています。外見上は1軒に見えます。
でも、リビング、水回り、玄関も二階にあります。
そして、内階段の入り口に鍵付きの扉があります。
ここを閉めたら完全に2つの家です。
これで、完全分離として2戸と認められるでしょうとハウスメーカーの担当者に言われました。
リビング、キッチン、トイレ、玄関が2つ。扉での分離がポイント。
お風呂は1つでも、シャワールームでもいいようです。
お風呂がない家って ありますもんね。
なぜ、手間と費用をかけて区分登記にするのか?
それでも お得なの?
[say img=”https://smilesumai.com/wp-content/uploads/2019/05/QgwzLSMp.png” name=””]
2つの家とすると床面積がそれぞれ世帯ごとに計算されるからです。
これが節税対策となります。具体的にみていきますね。[/say]
二世帯住宅の家屋|どう節税になる？
新築だと3年間の減額措置があります。
これは、二世帯だからとか関係ないです。
下記の基準を満たした場合です。
居住用部分の割合が2分の1以上
居住用部分の床面積が、50m2以上280m2以下
減額されるのは床面積の120m2の評価額の1/2
わが家は2世帯で分けて登記しました。
1階の床面積が約93㎡、2回が約91㎡です。
それぞれ、120㎡までが評価額の1/2となりました。
築3年間の間だけですがお得です。固定資産税のみです。
家屋に関しては3年間のみ節税となりました。
(3階建以上で準耐火・耐火構造住宅の場合は5年)
明細書の見方を教えてもらった時、現在は減額されていないので
固定資産税課税標準額と固定資産税相当額が同じと説明されました。
二世帯住宅の土地|どう節税になる？
家屋と違って、土地の場合は建物がある限り減税となります。
住宅用地の特例措置のことです。
住宅用地 = 移住用の家が建っている土地
小規模住宅用地 = 1戸に対して地積200m2以下
固定資産税の評価額が1/6、都市計画税は1/3となります。
地積 = 土地の面積
特例措置には地積と戸数が関係あるんですね。
二世帯住宅で区分登記してあると2戸として計算されます。
1戸に対して地積200㎡なので2戸だと400㎡になります。
明細書を見ると、住宅用地、2戸となっていました。
地積は223㎡です。200㎡を超えていますよね。
2戸になっている分、軽減されています。
それが、ずっと続きます。
明細書の見方ですが、土地の場合は固定資産税課税標準額は
軽減も含めて、計算しなおされた価格なんだそうです。
あとから、減免税額として減算されるのではなく、元の評価額自体が減っています。
土地を売買する時の価格と固定資産税評価額
今は考えていませんが、二世帯住宅の中古物件って売れないと言われています。
わかります。だって、特殊な間取りですもの。
私達が購入する時に中古物件ははずしました。
この先、価値があるのは土地だと思っています。
固定資産税評価額は気になります。
でも、これが売買価格ではないんですよね。
3年に1度の評価替えなので、価格との差はでますが
だいたい、公示地価の7割となっていると聞きました。
ただ、いろんな要素が加味されているので難しいそうです。
どれぐらいの価格か気になる場合は詳しい人に査定してもらうことですね。
不動産売却の見積もりをする。それも一括査定すると目安がわかります。
まとめ|二世帯住宅の区分登記で節税対策になっていたよ
市役所の担当の方が丁寧に説明してくださいました。
勉強になりました(*^-^*)
ということで、二世帯住宅の区分登記で2戸になっていることで
家屋は新築から3年、土地は今でも多少なりとも節税になっていますよと言われました。
わかったけど、やっぱり固定資産税、都市計画税って高額ですよね。
その割には、ちゃんと中身を見ていませんでした。
勉強になりました(*^-^*)
知らないと損することもあります。難しいけど知識は必要ですね。
市町村ごとに違います。詳しくはお住まいの市町村の公式ページに載っています。
それでも、疑問に思ったら問い合わせてみましょう。
同じような方、これから建てる方の参考になれば幸いです。