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二世帯住宅の土地探しで失敗しないために！確認すべき7つのポイント
我が家は、もともと土地があったわけではありません。
義父母、私達夫婦は賃貸マンションで別々に暮らしていました。
なので、まず土地探しからスタートしました。
なつおこの、土地探しが一番時間がかかったよね…。
なつかほんとに。いくつもの候補地を見学したよね。
二世帯住宅を建てるうえで、最も重要とも言えるのが『土地選び』
ライフスタイルや価値観を尊重しながら、快適に暮らせる住まいを実現するには、家づくり以前に最適な土地を見極める必要があります。
…と言われても、知識がない あの頃は大変でしたね。
ハウスメーカー・不動産会社の方に相談したり、自分達でもかなり調べました。
結局、我が家は独立行政法人都市再生機構(UR)の土地に応募。
1回目の抽選は落選⇒ 2回目で当選した土地に建てました。
この記事では、二世帯住宅を検討中の方が土地選びで失敗しないために知っておくべきポイント
について書きます。
なつか20年以上前と比較すると、オンラインで情報が集めやすくなりました。
なるべく多くの新しい情報から選びましょう。
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Contents
はじめに｜妥協できない点と優先順位
二世帯住宅の土地探しは「家族の将来設計」を考える必要があります。
まず、家を建てる前に、家族全員の希望を聞くことが大切。
もちろん、希望が多くなればなるほど難しくなります。
なので、妥協できない点、優先順位を明確にしました。
なつかいくつもポイントがあるのですが、7つに絞って説明します
1.ライフスタイルの違いを尊重した立地選び
二世帯住宅で大切なのは、「お互いに心地よく暮らせる距離感」をつくること。
そのためには、親世帯と子世帯の生活スタイルの違いをしっかり理解することが第一歩です。
親世帯
子世帯
親世帯の年齢や健康状態、就業状況にもよるでしょう。
また、子世帯の家族構成・子どもの年齢も関係してきます。
かかりつけ医、保育園、児童館、スーパーの位置、通勤に使う駅などは、確認が必要です。
ライフスタイルの違いを把握した上で、どちらか一方に偏ることなく、双方の満足度を高める立地選びが大切です。
なつか嫁の立場だと言いづらい部分もあると思います。
でも、義両親が妥協を少しもしない関係性だと、そもそも二世帯同居が難しくなります。
また、高齢になると、いずれ免許を返納する時がきます。
公共機関の利用、車を持たない生活も想定した環境が理想的です。
福祉センターも近くにあるといいですね。
義母は、スーパーの往復ぐらいでしたが、80歳になる前に運転をやめました。
私と夫が運転、もしくは自治体、市の運航するバスを使っています。
高齢者の移動手段、助成制度が助かります。
地域、自治体の子育て・福祉・医療の支援制度や、ゴミ出しの場所・分別方法・有料化なども決定する前に確認しておこう
2.建築可能な土地か？用途地域と建ぺい率・容積率の確認
二世帯住宅は「広さ」が必要ですが、建ぺい率制限により、希望するプランの間取りが実現できないことがあります。
だからこそ、土地探しの段階で建ぺい率・容積率をしっかり確認しましょう。
なつお建築条件付きかどうかも確認してね。
二世帯住宅ではなぜ建ぺい率が重要なの？
建ぺい率とは、その土地の敷地面積に対して、どれくらいの面積の建物を建ててよいかを示す割合。
たとえば、100㎡の土地で建ぺい率が60％⇒1階部分の建築面積は最大60㎡までになります。
親世帯と子世帯に、それぞれ生活空間を用意しようとすると部屋数が増えます。
設備が倍になれば、それなりの面積が必要です。
我が家は、上下の完全分離二世帯住宅を建てました。
2階に玄関(外階段)、水回り(キッチン・洗面所・トイレ)、リビング・ダイニングが2つです。
結局、購入した土地は223㎡です。建ぺい率60%です。
当初予定より広い土地を郊外に購入しました。
二世帯住宅のスタイルによる建ぺい率の影響
- 1階に広い空間が必要な場合
→ 建ぺい率の制限に引っかかり、希望の間取りが実現できない可能性あり - 左右分離型（二棟が横に並ぶような形）を希望
→ 横に広くなりやすく、より多くの敷地面積と高い建ぺい率が必要
建ぺい率の注意点
- 建ぺい率は地域によって違う
市街地では60～80％のところもありますが、郊外や住宅街では40～50％程度が一般的。 - 容積率にも注意
容積率は延べ床面積の制限。
2階建てや3階建てにしたい場合は重要。 - 庭や駐車場も考慮する
建ぺい率に余裕がないと、駐車場や庭スペースが確保できなくなる。
まずは、希望の二世帯住宅のスタイルと建ぺい率と容積率、駐車場の確認をしよう。
車での移動がほとんどになる郊外の場合、車がそれぞれに必要となります。
我が家は、義父が元気な頃は、義父と夫が通勤用に1台ずつ。
私と義母で1台の、計3台分の駐車場が必要でした。
なつか車が何台必要かによって、駐車場のスペースが変わります。
3.上下分離？左右分離？構造の特徴と土地形状選び
二世帯住宅のスタイルは、大きく分けて2つのパターンがあります。
共有型と分離型で、部分共有・完全分離など、さらに分かれます。
土地が広く必要になるのは、設備が2つずつ必要となる完全分離型になります。
さらに上下と左右に分かれるタイプがあり、土地の形状が変わってきます。
また、二世帯住宅の場合、建物を一つとみなすか、二つとみなすかによって、固定資産税の住宅用地の特例（軽減措置）や課税区分が変わってきます。
建物の構造や登記の仕方が節税に影響することも覚えておきましょう。
なつおうちは知り合いの司法書士に相談したよ。
上下分離と左右分離の比較
上下分離型（二階建て構造）
左右分離型（横並び構造）
上下の分離タイプでも玄関を別につけることもできます。
うちは、外階段をつけて、2階に玄関をつけました。
実家は3階建ての二世帯住宅で、1階が親世帯、2.3階が子世帯。
1階に玄関が2つ並んでいます。
どちらも、1階の階段を上がる前に扉をつけています。
一つ屋根の下で、この扉一枚で繋がっている形ですね。
なつか二世帯住宅の構造と土地条件は、必ずセットで考えましょう。
他にも注意したい点や土地の場所によるメリットを書きますね
土地の形と配置の関係・間口や駐車場について
- 正方形や間口の広い整形地は、建物配置の自由度が高い
- 間口が狭く奥に長い「旗竿地(はたざおち)」では左右分離型は難しい
駐車が苦手な人にとって「土地の形状」や「道路の状況」は非常に重要なチェックポイントです。
安心して、スムーズに車を出し入れできるかどうかは日々のストレスに直結します。
なつか私が、ペーパードライバー歴15年だったんですね…。
運転が苦手な人は駐車場の停め方と周辺の道路状況も気にした方がいいです。
駐車が苦手な人が意識したいポイント
- 前面道路の幅に余裕があるか
幅が狭いと、何度も切り返しが必要。
6m以上あれば余裕を持って駐車できる。 - 間口が広く、車をまっすぐ入れられる形状か
旗竿地や奥まった土地は駐車が難しい。
できれば道路に対してまっすぐ出入りできる「整形地」が理想。 - 並列駐車が可能か
縦列駐車は苦手な人にはハードルが高い。
複数台駐車する場合は、1台ずつ出入りできる「並列タイプ」を。 - 角地や前面に余裕がある土地
道路が2方向に接している角地は、車の切り返しや転回がしやすくおすすめ。 - 電柱や塀、段差の位置も要チェック
意外と見落としがちなのが、出入口の電柱やブロック塀の位置。
視界やハンドル操作を妨げる位置にあると、毎日の駐車がストレスに。
なつお図面だけでなく現地へ実際に車で行ってみよう
南向きの土地のメリット・注意点
- 日当たりが良く、リビングや庭を明るく保ちやすい。
- 家庭菜園が趣味の場合は最適。
- 通行人や隣家からの視線に注意が必要。
- 窓やフェンスの配置でプライバシー対策が必要になる。
なつか日差しは心にとても影響します。
精神疾患を抱えている家族がいるなら特に。
娘が不安障害で、南向きで良かったと思ってます。
角地のメリット・注意点
- 道路に2方向接しており、玄関や駐車場の配置がしやすい
- 建築の自由度が高く、採光・通風にも優れる
- 土地価格が割高になりがちで、建ぺい率の制限が緩和される場合もあり(確認が必要)
なつお土地の抽選の時、倍率が高かったのは南側と角地。
特に、南の角地は激戦で高くて手が出せませんでした。
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4.プライバシーと共有空間のバランスを意識した土地選び
玄関やキッチン・浴室などの水回り、リビングを共有するか、別にするかによって、土地の広さや形状は変わってきます。
駐車スペースや洗濯ものを干す場所、庭の配置にも配慮が必要です。
あとは、音問題。これ、すごく大事。
お互いの生活音が気にならないような距離感を保つ工夫も重要なポイントですね。
特に、上下の完全分離型の場合、2階の子世帯の音が1階の親世帯に響くんです。
義母は耳が良くなくて、そこまで気にしなかったのですが、義父はうるさいって言ってました。
赤ちゃんの頃、夜泣きがひどくて、仕事で朝が早いのに連日起こしてしまいました。
友達が遊びに来て走り回った時も、私が気をつかいました。
いくら孫が可愛くても、限度があるんですよね。
なつか我慢が続けばストレスになります。
間取りの配慮と防音対策は必要です。
5.将来の相続や売却も見据えたエリア選定
いずれ相続が発生することも視野に入れるべきで、資産価値が下がりにくい場所を選ぶ。
将来売却する可能性を考えて、需要の高いエリアを選ぶほうが賢明です。
駅近や再開発が進むエリアなど、将来的にも価値が期待できる立地を検討しましょう。
なつおなかなか先のことを考えるのは難しいけれど、できるだけ情報収集をしよう。
6.周辺環境と治安・スーパーや病院など生活利便性の確認
徒歩圏にスーパーや病院、ドラッグストア、コンビニ、郵便局などが揃っていれば、日々の暮らしが格段に便利になります。
特に親世帯にとっては病院の距離が重要な要素です。
車がなくても行けるか、公共交通機関、自治体の支援制度。
子どもが小さい時は、保育園、公園や児童施設なども近くにあるといいですね。
また、夜間の街灯の有無や周辺の治安も現地でしっかり確認しましょう。
忘れてはいけないのが、自治会や町内会、子供会など、入会義務があるコミュニケーション。
当番が回ってくるかどうか、そのサイクル、会費なども、わかる範囲で聞きましょう。
また、自宅前の道路が抜け道になると、交通量が増えます。
生活道路の通り抜け問題ですね。これも、チェックしてください。
なつか時間帯を変えて、何度か候補地に訪れるといいよ
7.インフラ・地盤・災害リスクの調査も忘れずに
上下水道や都市ガスなどのライフラインが整っているか、地盤がしっかりしているかも土地選びでは見逃せません。
宅地分譲のまとまった地域でも、場所によって地盤が違いました。
地盤調査の結果次第では地盤改良が必要となり、大きな費用がかかるケースも少なくありません。
とにかく、ハウスメーカーの担当者に質問しました。
ハザードマップを確認し、浸水リスクや土砂災害の危険がないかも事前に調査することが、安心して暮らすためには欠かせません。
まとめ｜理想の二世帯住宅は「土地選び」から始まる
いかがでしたでしょうか。
これだけのポイントを全ておさえること、家族みんなの希望をかなえることは正直難しいです。
でも、最低限、これだけは譲れないポイントがあるはず。
家族全員のライフスタイルや将来を見据え、しっかりと時間をかけて土地を選びましょう。
揉めたくない気持ちもわかりますが、妥協できない点はしっかりと伝えたほうがいいです。
ここからは、我が家の場合なんですが…
もちろん、上記のポイントをおさえつつなんですが、あとは、直感も大切です。
は？ここで直感？って思うかもしれませんが、これが あなどれないんですよ。
家族みんなが、ここはうーん…ちょっと…、見学した瞬間に ここがいい！って思う時があったんですね。
いくつも候補を回り続け、どれもなんかピンとこなかったんです。
でも、決まる時は あっさりと家族の意見が一致しました。
なつか最後は、家族みんなが「ここに住みたい！」
そう思う気持ちが後押ししましたね。
明るい未来が想像できる土地を選びましょう。