二世帯住宅の土地探し、後悔しないための7つのチェックポイント

我が家は、もともと土地があったわけではありません。
義父母、私達夫婦は賃貸マンションで別々に暮らしていました。
なので、まず土地探しからスタートしました。

お互いのライフスタイルを尊重しながら、快適に暮らせる住まいを実現するには、家づくり以前に最適な土地を見極める必要があります。

…と言われても、知識がない あの頃は大変でしたね。
ハウスメーカー・不動産会社の方に相談したり、自分達でもかなり調べました。

結局、我が家は独立行政法人都市再生機構(UR)の土地に応募。
1回目の抽選は落選⇒ 2回目で当選した土地に建てました。

この記事では、二世帯住宅を検討中の方が土地選びで失敗しないために知っておくべきポイント
について書きます。

はじめに｜妥協できない点と優先順位を考えよう

二世帯住宅の土地探しは「家族の将来設計」を考える必要があります。
まず、家族全員の、これから の希望を聞くことが大切。

もちろん、希望が多くなればなるほど難しくなります。
なので、妥協できない点、優先順位を明確にしましょう。

1.ライフスタイルの違いを尊重した立地選び

二世帯住宅で大切なのは、「お互いに心地よく暮らせる距離感」をつくること。
そのためには、親世帯と子世帯の生活スタイルの違いをしっかり理解することが第一歩です。

親世帯の年齢や健康状態、就業状況にもよるでしょう。
また、子世帯の家族構成・子どもの年齢も関係してきます。

かかりつけ医、学校関連、スーパー、通勤に使う駅などは確認が必要です。
生活スタイルの違いを把握した上で、どちらか一方に偏ることなく、双方の満足度を高める立地選びが大切です。

また、高齢になると免許を返納する時がきます。
義母は、スーパーの往復ぐらいでしたが、80歳になる前に運転をやめました。

今は、私と夫が運転、もしくは自治体、市の運航するバスを使っています。
高齢者の移動手段、助成制度が助かります。

公共機関の利用、車を持たない生活も想定した環境が理想的です。
福祉センターも近くにあるといいですね。

2.建築可能な土地か？用途地域と建ぺい率・容積率の確認

二世帯住宅は「広さ」が必要ですが、建ぺい率制限により、希望するプランの間取りが実現できないことがあります。

建ぺい率とは？

どれくらいの面積の建物を建ててよいかを示す割合。
例) 100㎡の土地・建ぺい率60％⇒1階部分の建築面積は最大60㎡まで

容積率とは？

延べ床面積の制限
2階建てや3階建てにしたい場合は重要

親世帯と子世帯に、それぞれ生活空間を用意しようとすると部屋数が増えます。
設備が倍になれば、それなりの面積が必要です。

我が家は、上下の完全分離二世帯住宅を建てました。
2階に玄関(外階段)、水回り(キッチン・洗面所・トイレ)、リビング・ダイニングが2つです。

我が家の場合は、購入した土地は223㎡(約68坪)、建ぺい率60%。
当初予定より広い土地を郊外に購入しました。

建ぺい率の注意点

まずは、希望の二世帯住宅のスタイルと建ぺい率と容積率、駐車場の確認をしよう。
車での移動がほとんどになる郊外の場合、車がそれぞれに必要となります。

我が家は、義父が仕事をしていた頃は、義父と夫が通勤用に1台ずつ。
私と義母の生活用に1台の、計3台分の駐車場が必要でした。

実家(二世帯住宅3階建て)は、市街地で駅が近く、親世帯は運転しないので1台(駐車場は2台分)

3.上下分離？左右分離？構造の特徴と土地形状選び

二世帯住宅のスタイルは、大きく分けて2つのパターンがあります。
共有型と分離型で、完全同居・部分共有(一部共有)・完全分離など、さらに分かれます。

土地が広く必要になるのは、設備が2つずつ必要となる完全分離型になります。
さらに上下と左右に分かれるタイプがあり、土地の形状が変わってきます。

また、二世帯住宅の場合、建物を一つ、もしくは二つとみなすかにより、固定資産税の住宅用地の特例（軽減措置）や課税区分が変わってきます。

上下分離と左右分離の比較

上下の分離タイプで、玄関を別につけることもできます。
我が家は、外階段をつけて、2階に玄関をつけました。

実家は3階建ての二世帯住宅で、1階が親世帯、2・3階が子世帯。
1階に玄関が2つ並んでいます。3階建てであれば、土地は少なくすみます。

どちらも、1階の階段を上がる前に扉をつけています。
一つ屋根の下で、この扉一枚で繋がっている形ですね。

土地の形と配置の関係・間口や駐車場について

駐車が苦手な人にとって「土地の形状」や「道路の状況」は非常に重要なチェックポイントです。
安心して、スムーズに車を出し入れできるかどうかは日々のストレスに直結します。

南向きの土地のメリット・注意点

角地のメリット・注意点

4.プライバシーと共有空間、間取りを意識した土地選び

玄関やキッチン・浴室などの水回り、リビングを共有するか、別にするかによって、土地の広さや形状は変わってきます。

洗濯ものを干す場所、庭の配置にも配慮が必要です。
あとは、音問題。これ、すごく大事。

お互いの生活音が気にならないような距離感を保つ工夫も重要なポイント。
特に、上下の完全分離型の場合、2階の子世帯の音が1階の親世帯に響くんです。

義母は耳が良くなくて、そこまで気にしなかったのですが、義父はうるさいって言ってました。
娘が赤ちゃんの頃、夜泣きがひどくて、仕事で朝が早いのに連日起こしてたんですよね。

友達が遊びに来て走り回った時も、私が気をつかいました。
いくら孫が可愛くても、限度があるんですよね。

5.将来の相続や売却も見据えたエリア選定

いずれ相続が発生することも視野に入れ、資産価値が下がりにくい場所を選ぶ。
将来売却する可能性を考えて、需要の高いエリアを選ぶほうが賢明です。

駅近や再開発が進むエリアなど、将来的にも価値が期待できる立地を検討しましょう。

6.周辺環境と治安・スーパーや病院など生活利便性

徒歩圏にスーパーや病院、ドラッグストア、コンビニ、郵便局などが揃っていれば、日々の暮らしが格段に便利になります。

特に親世帯にとっては病院の距離が重要な要素。
車がなくても行けるか、公共交通機関や自治体の支援制度があるかどうか。
ないと、子世帯の負担が増えることになります。

子どもが小さい時は、保育園、公園や児童施設なども近くにあるといいですね。
また、夜間の街灯の有無や周辺の治安も現地でしっかり確認しましょう。

忘れてはいけないのが、自治会や町内会、子供会などのコミュニケーション。
(義務じゃなくても、加入があたりまえの地域も多いです)

また、自宅前の道路が抜け道になると、交通量が増えます。
生活道路の通り抜け問題ですね。

いくら南側を購入しても、カーテンが開けられなければ日差しが入らず暗いです。
防犯面やプライバシーが保たれるかは大切です。

7.ライフライン・地盤・災害リスクのチェック

上下水道や都市ガスなどのライフラインが整っているか、地盤がしっかりしているかも土地選びでは見逃せません。

宅地分譲のまとまった地域でも、場所によって地盤の状態が違いました。
地盤調査の結果次第では地盤改良が必要となり、大きな費用がかかるケースもあります。

また、災害リスクが少ない土地を選ぶことも安心して暮らすためには大切です。
ハザードマップを確認し、浸水や土砂災害の危険がないかも事前にチェックしましょう。

まとめ｜二世帯住宅に最適な土地とは

これだけのポイントを全ておさえることは正直難しいです。
でも、最低限、これだけは譲れないポイントがあるはず。

家族全員のライフスタイルや将来を見据え、しっかりと時間をかけて土地を選びましょう。
揉めたくない気持ちもわかりますが、その後の暮らしを考えたら、しっかりと伝えたほうがいいです。

ここからは、我が家の場合なんですが…(さらっと聞いてね)

もちろん、上記のポイントをおさえつつなんですが直感も大切。
は？ここで直感？って思うかもしれませんが、これが あなどれないんですよ。