二世帯住宅の3種類の登記方法｜相続税・贈与税・固定資産税の影響は？

二世帯住宅とは、親世帯と子世帯が「一緒に暮らす家」のこと。
「一緒に暮らす」と言ってもそのスタイルはさまざまです。

以下のように家の構造パターンにより、生活の距離感が大きく変わってきます。

そして、「登記方法」も変わってくるんです。さらには、税金に影響します。
不動産は額が大きいので、この影響が大きいんですよね。

不動産の登記とは？

建物や土地の面積、構造、所有者を法的に第三者に明らかにすること。
法務局で申請が必要。

登録免許税とは？

登記の際、「固定資産税評価額 × 税率」で課される税金です。
登記の種類によって税率が異なります。
(軽減税率の適用で、建物は0.15%、土地は1.5%、抵当権は0.1%に)

3種類の登記方法のメリット・デメリット

二世帯住宅には主にこの3つの登記方法があります。
登記の仕方ひとつで、節税になったり、トラブルが起こりやすくなることもあります。

1.単独名義

建物の所有者を1人（親or子のどちらか一方）にするパターンです。
たとえば親が全額出資して建てる場合は「親の単独名義」にすることが多いです。

メリット	デメリット
所有者が１人で管理しやすい 登記が一つで手数料・登録免許税が安くなる	将来的に相続トラブルが起こる可能性がある 他の出資者がいても権利がない状態になる

2.共有名義

親と子、それぞれがお金を出し合って家を建てた場合には、出資比率に応じて「共有名義」にすることが一般的です。

メリット	デメリット
出資した分だけの権利が明記される 相続時も公平感が出やすい	売却や建て替えの際に全員の同意が必要 固定資産税は持分に応じて計算

3.区分登記

メリット	デメリット
住宅ローン控除が世帯ごとに可能（個別ローン必要） 固定資産税の軽減(下記で説明)	建物の構造上、区分登記ができないことも それぞれに登録税・手数料がかかる

区分登記にすると固定資産税が軽減されるってホント？

住宅が建っている土地には固定資産税を軽減する「住宅用地の特例措置」があります。

住宅用地の特例措置

区分	内容
小規模住宅用地	1戸あたり200㎡以下の部分 → 評価額の1/6に減額
一般住宅用地	1戸あたり200㎡を超える部分 → 評価額の1/3に減額

ここで重要なのが「1戸あたり」という点で、二世帯住宅って面積が大きくなりますよね。

登記を分けることにより、一戸あたりが200㎡以下となれば1/6の減額

具体例でイメージ

ピンときませんよね。
例えば、300㎡の土地に二世帯住宅を建てる場合で比較してみます

条件を満たしていることと、各世帯に登記上の所有者が必要。
住宅ローンや将来の売却・相続時に制約が出る可能性あり

相続・贈与税への影響は？登記方法による違い

単独名義の相続税のリスク

たとえば親の単独名義で家を建てた場合、その後に親が亡くなると、家のすべてが“相続財産”となります。
実際には、子どもがいくらか出資していたとしても、登記されていない限りは税務上「贈与」とみなされてしまいます。

共有名義は持分に応じて課税

親と子がお金を出し合って家を建てたなら、その割合に応じて相続税・贈与税も変わってきます。
贈与税を回避するには、出資比率と登記の整合性が重要です。

贈与扱いとみなされるケースとは？

たとえば、親が全額出したのに子ども名義で登記した場合。
贈与と指摘される可能性があり、そうなると高額な贈与税がかかることも…。

贈与税がかかる金額は？

国税庁の情報をもとに整理しました。

暦年贈与（毎年の贈与）の基礎控除

年間贈与額から 110万円まで は基礎控除として非課税

住宅取得資金の非課税特例

親からの贈与で住宅購入・建築資金として使う場合

相続時精算課税制度

親（60歳以上）から子・孫（18歳以上）のまとめて贈与の場合

これらを活用すれば、合計 2,610万円 まで非課税。
ただし将来、贈与者の相続時には贈与額相当分を相続財産として再計算されます。

贈与税がかかるケースまとめ

上記を整理してみます。

贈与方法	非課税枠	課税されるケース
暦年贈与（年間110万円）	年110万円	超過分
住宅取得資金特例	110万円＋追加500～1,000万円	非課税枠超過分
相続時精算課税制度	年110万円＋累計2,500万円	累計枠超過分

【参考】

将来のトラブルを避けるためにできる対策

登記前に家族で話し合い

名義や、誰がいくら出すのかを明確にし、しっかり話し合っておくことが大切です。
将来の相続まで見越して、長期的な視点で慎重に判断が必要です。

専門家に相談

税制は変更になりなりますし、ネットだけの情報だと最新とは限りません。
二世帯住宅の場合は、税理士や司法書士に相談してから手続きを進めるのがベストです。

住宅ローンの契約者と登記名義人の関係も要注意

ローンを組む人と登記の名義人が違うと、住宅ローン控除が受けられない場合があります。
特に子世帯がローンを組んで、親名義で登記した場合は注意しましょう。

まとめ｜二世帯住宅の登記方法は家族の未来を左右する

家を建てるだけじゃなく、「誰の名義で建てるか？」も重要。
登記方法によって、固定資産税、相続税、贈与税も変わってくることを認識しておきましょう。

二世帯住宅の場合、うまく活用すれば節税効果が期待できます。
ただし、国税庁の公式ページを確認、また、税理士など専門家への相談をするのが安心です。